特别提醒：

　   1、近年来，在买房中、尤其是一些二手房交易中，不断发生在不知情的情况下购买“凶宅”的情况。特别提醒：朋友们辛辛苦苦攒钱或贷款买房，一定要擦亮眼睛。

     2、千万不要认为“凶宅”只出现在二手房中，一手房也可能出现“凶宅”。

     3、关于“凶宅”的相关认知和化解请参看的系列文章

引子：
    一位朋友给来函说：

    上周日，约了三五好友去莲花山放风筝，途径几幢十分显眼的红色建筑物。朋友告诉我：“那就是中银大厦。”

    “为什么是红色的？太醒目了吧。”我十分好奇。

     “因为以前这里是法场，所以要红色才镇得住。” 我盯着看了好一会儿，想看看它有什么特别之处。但是，从外观看，真的看不出什么东东。

    在关山月美术馆下车，徒步走到了风筝广场。人没到齐，所以要在草坪上等人。谁料，我坐在草坪上，正对着那几栋红色大楼。俗话说，眼不见为净。我连忙换了位置。我也不知道怎么会那么敏感。可能是最近一个朋友的朋友精神状态不好，情况太严重都被送回老家了。据说就是因为去了一趟中银大厦回来后就成那样了。

    在，从古至今，这始终是个话题。问一句：你相信凶宅的存在吗？你敢买凶宅吗？

    普通百姓认为凡是枉死之人住过的地方都是凶宅。比如，古代王府贵族的府苑容易发生诡异之事，想来可能是里面有很多冤死亡魂。越是诡异越是没有人烟，这些所谓的凶宅也就越破旧，越神秘。我老家有个“寇公楼”应该就算这种。虽然被列为文物保护了，但是大家对它的描述始终是那么的神秘。楼门前的蜘蛛网不知道结了多少张了。

    而房地产行业内对“凶宅”的定义：凶宅是指有过非正常死亡的住宅：凶杀、自杀、重大传染性疾病死亡、死因不明、众口传说的阴宅，不包含家中有老人等自然和一般性病亡的情况，此类情况不属于凶宅范畴。不过，在法律上和房地产法规上对凶宅都没有明确的定义。

案例1：北京：“买凶宅索赔案”开庭

  此案例可参看北京电视台《经济法眼》：

　　今年3月，北京市民李先生他通过中介公司从一名姓李的房主手中购买了一套望京望花路西里的房屋。之后，他将自己原来的房子以较低价格出售。购房后，他从朋友那得知，他买的房子内曾经发生过凶杀案，现场惨不忍睹。有好几个看房人在了解到这一情况后都没敢买。在和房主几经交涉之后，房主李某同意退房，但拒绝赔偿。今年6月13日双方已协商解除了购房合同，房主李某已将53.5万元的购房款全额退还给了李先生。

　　法庭上，原告李先生的代理人表示，李先生购买的房屋本身没有质量问题，但按照风俗习惯，房屋内发生过重大刑事案件，属于重大瑕疵。他们认为，尊重社会公德是履行合同的法定义务，而风俗习惯是社会公德的一部分，原告隐瞒真相，有悖公序良俗。

　　“这个房子里没有发生过任何刑事案件。”法庭上，房主李某的代理人否认“凶杀案”之说。他表示，原告是因为房子买贵了才编出这么一个理由要求退房。由于原告多次去找被告闹，被告无奈才应他的要求解除了合同。经法官询问，房主李某的爱人表示，这套房子卖给原告之前一直处于空置状态，而她肯定地称:“没有刑事案件！”

　　对此，李先生的代理人表示，就“凶杀案”一事李先生曾经去花家地派出所核实过情况，鉴于被告否认此事，他们向法庭申请调取刑事卷宗。庭后，原告李先生的爱人告诉记者，她听说，当时一个20多岁的男孩，身上缠着被单，被人从那间房子扔到了楼下。“我后来从派出所了解到，这件事大概发生在去年3月，天还冷的时候。”

　　对于“凶宅”这一存在于意识形态里的抽象概念，是否属于具有法定告知义务的“瑕疵”呢？而这种“瑕疵”又能否成为买房人要求解除合同、甚至索要赔偿的依据呢？

　　就在去年8月，某网站论坛贴出一份“南京凶宅档案”，召集网友登出了南京的百余家“凶宅”，大多数网友对此举表示出了支持。有网友表示，即便房价压得再低，他们也不会买这样的房子。一位网友的留言更具代表性，他认为，大部分人都会对非正常死人的事有所忌讳，更何况是花了N多年血汗钱买的居所，买房者应该有知情权。

案例2：广州：男子百万买凶宅怒告中介

    2007年初，经一中介公司介绍，李先生欲购进天河区某处房产。随后，在中介公司的安排下，李先生在无卖方姓名、签章的《房屋买卖合同》上签了字。合同中承诺，中介公司在2月28日前为李先生办妥交易过户手续，并分两次收取了中介服务费3.15万元，但之后一直未办理过户。

    在李先生的坚持下，中介公司交出了购房合同，李先生才发现合同上卖方为徐×为，而非之前与其接触的徐某。在李先生的追问下，中介公司才告知，业主徐×为已经死亡，徐某是徐×为的儿子，并且徐某的母亲和一个妹妹也已经死亡，而徐某也尚未取得房屋的产权。

    房屋业主及家人接连死亡，又让尚未成为业主的人冒签房屋买卖合同，导致该房屋逾期不能成交。就此，李先生以中介公司故意隐瞒、未告知真实情况为由主张购房合同无效，要求中介公司全额退款3.15万元并承担诉讼费用。

    对此，中介公司辩称：中介服务费的收取并非以物业交易过户为前提，被告已经按照合同的约定履行了中介的义务，根据《合同》的约定和相关规定，被告有权在促成合同订立后收取中介服务费。

案例3：哈尔滨：不知情下买凶宅 得知真相退房难

　　去年，哈尔滨市人苑某通过中介看过一处二手别墅后，觉得该房地理位置与价格都比较合理，便与中介公司和该房所有人签订了一份三方购房协议，并按照协议内容将第一笔款项打入卖房人指定的账户里。在苑某准备办理房产过户手续并将支付第二笔房款时，他偶然从别人那里得知这是一处“凶宅”。最初的房主的妻子被破门而入的歹徒杀死，其他家庭成员因此决定将房子低价卖出。现在的卖房人也是事后得知真相后，将该房卖给了自己。苑某觉得自己受到了欺骗，找到中介公司要求停止合同的执行，退回已经支付的第一笔房款。中介公司声明自己对此事并不知情，同时表示这种说法是封建迷信，不能以这样的理由退房，苑某必须履行原购房合同。

　　苑某与中介公司几经商谈都没有结果，表示要将中介公司和卖房人告上法庭，要求除了退回购房款以外，还要对方支付自己的精神损失费等其他经济损失。

案例4：郑州：买卖“凶宅”起纠纷

　　2007年12月中旬，家住河南省郑州市的张女士，为在2008年春节前和相恋3年的男友共结连理，决定通过某房产中介公司购买一套精装修的二手房。

　　某房产中介公司的业务员向张女士推荐了市民刘先生的一套面积约为90平方米的房屋，并陪同张女士实地察看了该房屋。看房后的张女士对该房的面积、户型、楼层、朝向、装修、价格等都比较满意，双方签订了购房合同并办结了该套房屋的交接和过户手续。

　　2008年1月初，张女士在新买的房屋中筹备结婚事宜。但就在此时，楼下一位好心的大妈告诉张女士，这套房子是“凶宅”，前不久原房主的妻子就吊死在房间里。张女士听后异常愤怒，遂以刘先生隐瞒真相为由，坚决要求其中止合同退还房款。但刘先生坚称该房屋是从别人手中购买的，自己对原房主的妻子在房里吊死一事并不知情，故不愿意退还房款，双方因此酿成纠纷。张女士只好将刘先生和某房产中介公司诉至法院，请求法院确认自己和刘先生签订的购房合同无效，判令刘先生返还购房款40万元，并判令某房产中介公司和刘先生连带赔偿其精神损失1万元。

　　一审法院经审理认为，原告同第一被告签订的购房合同是双方真实意思表示，属合法有效。原告将涉案房屋认定为“ 凶宅”是其主观认识问题，且属于封建迷信。刘先生虽未将原房主之妻在涉案房屋吊死一事告知原告，但这并不影响原告对涉案房屋的使用，也不存在违法等情形，故刘依法并无向原告返还购房款、赔偿其经济损失的义务；同时，原告也未能证明中介公司故意隐瞒重要事实(即在涉案房屋里曾发生过吊死人一事)的行为，故第二被告也没有赔偿原告所谓“经济损失 ”的义务。据此，一审法院驳回了原告的诉讼请求。

　　一审判决书下发后，原告张女士不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院。郑州市中级人民法院经审理后认为，“凶宅”虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用。刘既然知晓涉案房屋为“凶宅”，就应在出卖前告知上诉人，但其却加以隐瞒，明显违背了《民法通则》第7条“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益”的规定，同时，“凶宅”对于涉案房屋而言显然属于重要事实。中介公司作为居间人，理应将其知晓的此类重要事实告知上诉人，但其为促成交易、赚取佣金却蓄意隐瞒事实，显然也与《合同法》第425条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定相违背。

　　鉴于上诉人购买涉案房屋的目的及本案的其他实际情况，2009年3月，二审法院依据《民法通则》第7条，《合同法》第52条、第58和第425条的规定，作出了终审判决：撤销一审判决，依法确认张女士与刘先生签订的购房合同无效，刘先生应于10日内将40万元购房款返还给张女士。

案例5：沈阳：女子购买凶宅法院判决退房

    去年4月7日，沈阳的付女士通过中介，选中了一套位于和平区柳州街、面积180多平、标价为90万元的房子。付女士表示，在交定金前，曾经口头问过房主，家里有没有人是非正常死亡的，而且还向房主声明了，这套房子是买给儿子结婚用的，不能“不吉利”，而房主明确向她承诺，房子“没事”，中介也肯定了房主的说法。

    在得到房主和中介的肯定答复后，付女士和房主签订了《房屋买卖合同》，并付了定金和中介费。但不久后了解到，房主的丈夫在前一年意外而死，付女士觉得自己“被骗了”，于是就要求房主退房，而在与房主交涉无果后，付女士把中介和房主一起告上了法庭。

    此案经过法院调解，最终以房主退钱了事。

    钱是给退了，案子也走了诉讼程序，却还是留下个遗憾。买了“出过事”的房子，被骗了，或者被瞒了，如果调解不成功，法律还能给个“说法”吗？

  
案例6：大庆：屋里曾发生杀人碎尸案 ？

　　2004年10月8日，家住大庆市让胡路区的市民张萍委托大庆市某房产经纪公司，让其代为购房，并在同日交纳了3100元的委托代理费。当日下午，这家公司为张萍联系到了位于大庆市让胡路区某小区的一处使用面积58平方米的房源，价钱和楼层都比较合理。张萍说，她买房最担心的就是怕房子里死过人，尤其是非正常死亡的，然而房产经纪公司工作人员向她保证绝对没有这样的事情。

　　10月9日，房产公司打电话约来了房主高重，并一起看了房。9日下午，她通过房产公司与高重签订了购房合同。11日，张萍一次性交齐了房款15.5万元，并在同日办理了房屋过户手续。当13日张萍去打扫房屋时，一位知情人向她透露，在高重之前，这所房子的阳台上曾吊死过一个女的，一直没有人住。后来，高重用他家的小房换了这套住房，高重换到手后，也没住人。

　　张萍说：“听到这个消息，我当时震惊了，因为这件事无论是房产经纪公司还是高重本人都没有提起过，这属于欺诈行为，花正常价格买一套吊死过人的住宅，一想起来就可怕。我为此事着急上火病倒了，并且总做噩梦。”

　　在她多次找房产经纪公司和高重协调退房未果的情况下，她以售房时故意隐瞒真实情况，属欺诈行为，并且给她的身心带来了很大伤害为由，一纸诉状将高重和房产经纪公司告上法庭。要求撤销房屋合同，高重无条件退房，并赔偿经济损失。

案例7：辽宁：买到凶宅想退房 碰触法律空白区

　　去年4月，张大姐在一个房交会上相中一套二手房。地点好，朝向好，楼层好，医院、超市、菜市场都在附近。更让张大姐满意的是卖家李大爷的宽厚，房款20万元，张大姐可以分两次付。交房当天，张大姐付了10万元，余下的钱在7月付清。

　　5月，张大姐对房屋进行了装修，一家人欢欢喜喜搬进新买的住房。张大姐是个自来熟，很快就与楼上楼下的邻居熟悉起来。“你怎么非要买这间房啊？ ”6月的一天晚上，出来散步的张大姐在小区院里碰到楼下的周大妈。 “咋的，这房不好吗？ ”张大姐有点不祥的感觉，在她的追问下，周大妈讲了这间房的历史。原来，这里住着一对夫妻，是李大爷的儿子和儿媳。不知因为什么，两人总是吵嘴。前年夏天，两人暴打一场后，那男的离家出走了。过不长时间，那女的上吊死了。后来，这房子一直空着。

　　听到这儿，张大姐头都晕了：“这么大的事儿，老李头怎么一个字都没提呢？是不是故意骗我啊？ ”第二天一早，张大姐找到李大爷要求退房，还要求赔偿装修款。李大爷不答应退房，还催张大姐付清所欠的房款。两个人为这事磨磨了好几个月，也没弄出个头绪。

　　上周，万般无奈的张大姐找到辽宁成功金盟律师事务所的律师刘钧。刘律师说服张大姐和李大爷协商解决此事。虽然可以坐下来谈了，但两个人的情绪依然对立。

　　张大姐认准老李头隐瞒事实，骗她买房：“那房子出过事，吊死过人，就是‘凶宅’啊！我听说后，好几宿都睡不好觉，犯忌讳。要知道是这样，我就不买了。 ”

　　李大爷一个劲儿地叫屈：“我没唬她，房子的朝向、大小、楼层，我都实事求是地说了。而且，我这房子产权没争议，质量没问题，没有抵押也没被查封，干净利索啊！就是出过那点事，已经过去两年了，又不影响住。 ”

　　虽然我国的法律法规都没有“凶宅”这一说，可刘律师却给两个人讲了一个法理，叫“公序良俗”。公序良俗是公共秩序与善良风俗的简称，说得通俗一点，就是行为人应当遵守公共秩序，符合善良风俗，不得违反的公共秩序和社会的一般道德。作为现代民法的一项重要原则，我国《民法通则》将此表述为“社会公德”和“社会公共利益”。“凶宅”虽然在法律上并不影响房屋的正常使用，但是老百姓很忌讳，这也应当算是民间的一种善良风俗。由于对“凶宅”的忌讳是被广泛理解的事情，售房人对所售房屋是否为“凶宅”，从道义上讲，应当进行告知。李大爷在售房时隐瞒了房屋内曾有非正常死亡的事实，主观上有一定的过错。张大姐在买房时，没有全面详细地了解房屋情况，对纠纷的产生也有一定的责任。

　　最终，“良俗”成为双方达成协议的基础。张大姐考虑到李大爷要回湖北老家生活，就不要求退房了；李大爷理解张大姐的心情，决定房屋降价4万元。

　　虽然成功调解了这起纠纷，但刘律师还是提示：由于“凶宅”在法律上还是空白，一旦出现诉讼，全凭法官的自由裁量。于是，相同的纠纷在不同的法院，判决结果大相径庭，有的甚至是完全相反。所以，预防是避免产生“凶宅”买卖纠纷的上策，而预防的最好办法就是买房人一开始就要“问清楚”。

案例8：成都：首例“凶宅”案在金牛法院落判

    去年6月，备受关注的成都首例“凶宅”案在金牛法院落判，法院一审判决原告胜诉。2007年9月，李先生买下了一套位于金牛区为民路的二手房。就在购买到房屋的第二天，李先生刚刚走进屋门时，就听到隔壁的邻居在身后莫名其妙地问了一句：“这房子你也敢买？真够胆大的！”追问之下，邻居才道出了原委。原来，3年前，一名10岁的小女孩就在这套房子里被人凶残地杀死并碎尸后藏在水箱旁边。而杀害小女孩的人正是卖房者唐先生的儿子。案发后，被法院处以了极刑。随后李先生以唐先生隐瞒房屋真实情况为由，一纸诉状将其告上法庭。

案例9：北京：整栋楼成“凶宅”

    截至2006年9月，北京市丰台区玉林西里小区46号楼———首都医科大学家属楼里先后有25位居民被确诊为癌症，其中有12人相继死去，小区居民视其为“凶宅”。据了解，这座楼从1991年开始入住，1998年起陆续有人因患癌症而死亡。为何单单是46号楼多人患癌？从事医学教研工作的李老师认为：“肯定是环境有问题！”经调查，几位老师发现46号楼的楼顶安装有多个移动和联通公司的手机发射“基站”，而其它楼的屋顶则没有，他们怀疑致癌原因可能和“基站”有关。将此情况上报后，相关部门表示将拆除这些“基站”。

案例10：香港：明星看走眼买“凶宅”

    去年11月8日，明星梁咏琪跟其母一起到香港湾仔顶级豪宅星域轩看房，知情人士指出，梁母已是第二次看星域轩，但她心仪的楼层却是曾发生凶杀案的27楼。据报道，去年2月，该楼发生弑母凶杀案，疑凶为一家上市人寿保险公司前董事长的儿子，案发当晚疑因急性精神失常，冲入母亲睡房，挥菜刀狂斩母亲，其母头颈部连中数十刀血流成河当场死亡，千万豪宅顿成凶宅。据了解，该楼房属于顶级豪宅，要价高达1500万以上。

案例11：　大连：两名男子离奇死亡的屋宅

    08年3月23日傍晚，大连沙河口区某小区发生了一起命案。早在2007年，房东李某将一套两室一厅的住房出租给赵娟，不久，赵娟便将其中一室转租给刘丽。2008年3月23日傍晚，一名手握剪刀的男子突然从刘丽所在的11层楼纵身跳下，当场死亡，而在屋内的另一名男子也倒在血泊中身亡，只剩下满脸是血的刘丽。后经警方初步分析，该案可能涉及到男女情感问题。两名男子离奇死亡，引起了诸多邻居的猜测和议论，有人将该房屋定为“凶宅”。随后房东李某找到赵娟，要求其赔偿“凶宅贬值费”。

案例12：北京：“凶宅”的帽子摘不掉，房子一直荒废

　　2007年6月，媒体报道了因“凶宅”无人买，死者家属难以获赔一事。据了解，2003年5月8日，北京门头沟琉璃渠村村民戴跃宗约张某谈复婚的事，同时希望儿子能帮衬着说几句话，可儿子一直在打手机。戴跃宗一气之下挥铁管将儿子打死，随后杀死前妻灭口，戴跃宗落网后被法院判处极刑。法院同时判决戴跃宗赔偿岳母2.9万元。几年过去，受害人家属仍然没有拿到这笔赔偿金。戴跃宗留下的唯一遗产便是命案发生的“凶宅”，法院联络多次至今无人问津。当地村民们都对“凶宅”忌讳莫深，不肯出价，导致此房荒废多年。

案例13：湖南：夫妻因“凶宅”闹离婚

 　2007年8月，湖南的一对夫妻因为“凶宅”闹起了离婚。据了解，2005年8月，湖南省怀化市民李忠云一家三口在游玩途中因车祸全部身亡，留下了一套130平方米的住房。为了替儿子还掉生前所欠债务，其父亲李树诚将房子出卖，不久后江桂龙将此房买下。然而在搬家时他却将儿子和儿媳妇的一张合影落在了屋内。2006年12月的一天，江桂龙的妻子谢丽蓉发现了这张照片，同时认出照片上的女主人竟是自己去世的小学同学，此后谢丽蓉认定房子“有不干净的东西”并经常埋怨丈夫当初的选择，为此甚至大打出手，二人感情破裂。不久后谢丽蓉一纸诉状将江桂龙起诉到法院要求离婚。

案例14：黑龙江：“凶宅”因而没人敢买

　　08年10月16日，黑龙江省肇州县因“凶宅”而起的索赔案有了结果。据了解，2007年12月15日，肇州县农民李营的妻子美玲发现自家的房梁上吊着一个人，李营查看后发现邻居赵汉成已经吊死在自家房梁主柁上。经法医鉴定，确认75岁的赵汉成系自杀身亡。此后，李营的妻子美玲因害怕经常失眠甚至出现了脱发症状。当他们打算将房子卖掉时，村里人也因为此房是“凶宅”而没人敢买。2008年7月，李营夫妇找到赵汉成的家人，要求他们进行经济赔偿，但被拒绝。随后，李营夫妇将其告上法庭，经法官调解，原被告双方达成协议：被告向李营夫妇赔偿3500元。

案例15：广州：割腕自杀的屋宅谁敢住

　2006年10月初，李小姐花了53万元在广州市海珠区某楼盘买下一套130平方米的二手房，准备装修后入住，后来得知所购买的房子之前发生过命案，一名女子在家中割腕自杀，该房子也被邻居称为“凶宅”。“当时我还觉得这个价钱十分划算，没想到是这个原因，现在转手都不容易了”。不幸被“套上”的李小姐抱怨说。随后李小姐向媒体求助，记者查询了多个部门后发现，虽然在法律上卖方有义务告知实情，但因法律条文中并无明确“命案凶宅”的说法，若卖方隐匿事实也很难追究，“精神赔偿”更无法操作，李小姐只能自认倒霉。

案例16：台北：花千万竟买到凶宅　

    去年台北县中和一名李小姐花了1000万买了靠近捷运的房子，没想到工人进行房屋装潢时，却看到鬼影幢幢，里长表示，这一户房子，至少死过3个人，其中还有一位因为吸毒暴毙，李小姐生气屋主未告知此为凶宅，双方因而对簿公堂。

    原来20年前这里是游氏古厝，据邻居陈述，指出该栋老房子至少有3人在这里过世，一位老死、一位死于癌症、而另一位则是在12年前因吸毒暴毙。李小姐说，装潢工人纱窗没装，外墙也没有砌好，就吓得说不做了。因为工人表示，一天下午工作时，无意发现有人在窗外看他，与附近邻居一聊，才更确定不是自己的幻觉。

    花了千万竟买到有问题的房子，李小姐很生气卖家将她蒙在鼓里，不过卖家赖先生则指出，转手的前4年，他们一家8口都住的好好，什么都没发生过，也强调这是合法买卖。

    但是李小姐不敢住，而将屋子借给朋友当宫庙，屋子闹鬼由神佛镇压，并以替人作法来赚房屋税，而屋子到底是不是凶宅，目前也只能交由司法来决定了。